匿名網(wǎng)友 |發(fā)布于 2020-05-21 15:28:27
一、土地是不能買賣的，買賣土地是違法的。你說的私人土地買賣，應該是土地使用權的轉讓。
二、簽訂土地轉讓合同時，買家應當注意以下幾點：
1、轉讓合同的形式
國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同，明確雙方的權利義務。
2、國有土地的權屬調查和資信能力調查
①、轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。
②、轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓后資金無法收回的結局。
3、轉讓價格評估事宜
在轉讓前，應該對土地轉讓價格進行評估。因為土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。
4、國有土地使用權轉讓的擔保
①、擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關注的重點。轉讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產主管部門進行調查，核實有無抵押與被采取司法限制。
②、鑒于有無土地權屬及相關爭議不易調查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應明確雙方相互提供擔保。
5、有關稅費
轉讓合同簽訂之時，雙方應對有關應繳納的稅費項目、標準及數(shù)額進行咨詢，并對稅費負擔問題進行明確。
6、土地用途及相關用地條件的變更
①、國有土地轉讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權轉讓尤為突出。土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。
②、轉讓前的土地大多是工業(yè)用地、辦公用地等，轉讓后多為商業(yè)或住宅開發(fā)用地，不僅要經規(guī)劃部門變更土地用途，補繳土地出讓金，且須繳納相關配套費用。
7、土地使用權轉讓時地上建筑物、其他附著物所有權歸屬問題
①、土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。
②、國有土地使用權轉讓的效力及于地上建筑物，無約定的，推定包含。國有出讓土地未達到規(guī)定開發(fā)程度不得轉讓，劃撥國有土地無地上建筑物不得轉讓。
③、土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規(guī)定辦理過戶登記。
8、權屬變更程序與支付轉讓價款問題
因國有土地使用權轉讓須經合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續(xù)、登記辦e5a48de588b67a686964616f31333366303763證等多個環(huán)節(jié)，有時還涉及抵押權解除等程序，故轉讓費的支付應采用分期付款方式。
9、國有土地使用權設定抵押后的轉讓問題
國有土地使用權設定抵押后，并非不能轉讓?？赏ㄟ^與抵押權人協(xié)商，以其他擔保方式置換或以轉讓費支付借款的方式解除抵押等方式，實現(xiàn)轉讓目的。
三、《中華人民共和國土地管理法》第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
①任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。
②國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。
③ 國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓。土地使用權轉讓的具體辦法，由國務院另行規(guī)定。
④國家依法實行國有土地有償使用制度。國有土地有償使用的具體辦法，由國務院另行規(guī)定。
五、《中華人民共和國土地管理法》第四十七條 ：
買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，沒收非法所得，限期拆除或者沒收在買賣或者以其他形式非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，并可以對當事人處以罰款；對主管人員由其所在單位或者上級機關給予行政處分。
